Depozito Anlaşmazlıkları: Kiracı ve Ev Sahipleri Arasındaki Hukuki ve Pratik Gerilim

Depozito Anlaşmazlıkları: Kiracı ve Ev Sahipleri Arasındaki Hukuki ve Pratik Gerilim

Yazan: Münür Şenay

Giriş

Son yıllarda Türkiye’de konut kira bedellerinde yaşanan hızlı artışlar, beraberinde birçok hukuki ve etik tartışmayı da gündeme getirdi. Bunlardan biri de “depozito” (güvence bedeli) konusunda yaşanan anlaşmazlıklar. Kiracılar, yıllar önce ödedikleri depozitonun bugünkü kira bedeline göre iade edilmesini isterken; ev sahipleri, söz konusu güvenceyi ilk alındığı bedel üzerinden geri vermeye çalışıyor. Bu durum, özellikle uzun süreli kiralamalarda kiracıların ciddi kayıplar yaşamasına yol açıyor.

Depozito: Ne Amaçla Alınır?

Depozito, kira sözleşmesine bağlı olarak kiracının taşınmazı kullanım süresi boyunca verebileceği zararları karşılamak amacıyla alınan bir teminattır. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi, bu güvence bedelinin en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabileceğini belirtir. Depozito, para veya kıymetli evrak şeklinde olabilir ve banka nezdinde vadeli bir hesaba yatırılması gerekir.

Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

Yasalar açık olmasına rağmen uygulamada bu kurallar çoğunlukla ihmal ediliyor. Kiraya verenler genellikle depozitoyu doğrudan elden alıyor, vadeli hesap sistemi kullanılmıyor. Bu nedenle, kira süresi sonunda taraflar arasında ciddi anlaşmazlıklar yaşanıyor.

İstanbul Beşiktaş’ta üç yıl boyunca 9.500 TL kira ile oturan bir kiracının durumu çarpıcı bir örnektir. Kiracı, sözleşme başında ödediği 9.500 TL’lik depozitoyu, taşınma öncesinde yükselen kira bedeli olan 19.000 TL üzerinden talep etmiş; ancak ev sahibi, depozitoyu ilk alındığı şekliyle iade etmiş, kiracı ise yasal sürecin uzunluğu ve maliyeti nedeniyle bu durumu kabullenmek zorunda kalmıştır.

Hukuki Yorum: Depozito Hangi Bedel Üzerinden İade Edilmeli?

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’ın açıklamaları, bu konuda rehber niteliğindedir:

1. Borçlar Kanunu ve Uygulama

Depozito bedelinin vadeli bir banka hesabına yatırılması gerekliliği açıkça belirtilmiştir. Ancak uygulamada bu kural çoğunlukla ihlal edilmektedir. Bu durumda geri ödeme, Yargıtay içtihatları ile şekillenmektedir:

• Sözleşmede “depozito ilk alındığı şekilde iade edilir” maddesi varsa bu geçerlidir.

• Sözleşmede herhangi bir iade yöntemi belirtilmemişse, mahkemeler genellikle son kira bedeli üzerinden iade hükmü vermektedir.

2. Dövizle Alınan Depozito

Ev sahibinin döviz cinsinden aldığı bir depozitoyu TL olarak iade etmesi, Yargıtay tarafından kötü niyetli davranış olarak değerlendirilir. İade, alınan döviz cinsinden yapılmalıdır.

Sözleşmede Dikkat Edilmesi Gereken Maddeler

Kiracıların hak kaybı yaşamaması için sözleşme düzenlenirken dikkat etmesi gereken bazı kritik noktalar vardır:

• “Alındığı şekliyle iade edilir” ifadesini içeren maddeler kesinlikle kabul edilmemelidir.

• Depozitodan boya, badana, temizlik gibi masrafların düşüleceği belirtiliyorsa; bu da yargıya göre geçersizdir, çünkü bu masraflar ev sahibinin sorumluluğundadır.

• Depozito bedelinin, kira artış oranlarıyla birlikte değer kazanacağı veya son kira bedeli üzerinden hesaplanacağı açıkça yazılmalıdır.

En Sağlıklı Çözüm: Vadeli Hesap Sistemi

Yasaların öngördüğü vadeli hesap sistemi, her iki tarafın da haklarını güvence altına alır. Banka, iki tarafın onayı veya mahkeme/ icra kararı olmadan depozito bedelini serbest bırakamaz. Bu sistem, anlaşmazlıkların büyük ölçüde önüne geçer.

Uyuşmazlık Durumunda Ne Yapılmalı?

Vadeli hesap sistemi kullanılmadıysa ve depozito iadesi konusunda anlaşmazlık yaşanıyorsa:

• Zorunlu arabuluculuk süreci devreye girer.

• Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, konu mahkemeye taşınabilir. Ancak bu süreç 2-3 yıl sürebilir ve taraflara ciddi yasal maliyetler yükleyebilir.

Bu nedenle kiracı ve ev sahiplerinin, arabuluculuk sürecinde makul ve iyi niyetli davranarak uzlaşma yoluna gitmeleri her iki taraf için de en akılcı yoldur.

Sonuç ve Öneriler

Depozito konusu, Türkiye’de kira ilişkilerinde sıklıkla tartışma konusu olmaya devam ediyor. Kiracıların korunması adına:

• Sözleşmelerde dikkatli olunmalı, açık ve adil maddeler yazılmalıdır.

• Depozito, mutlaka vadeli banka hesabına yatırılmalıdır.

• Taraflar, haklarını bilmeli ve gerektiğinde yasal danışmanlık almalıdır.

• Arabuluculuk süreci, zaman ve maliyet açısından dava sürecine göre çok daha avantajlıdır.

Kiracı ve ev sahibi arasındaki güven ilişkisini sağlam temellere oturtmanın yolu, kanunlara uygun hareket etmekten geçiyor.