GAYRİMENKUL HUKUKU: TEMEL İLKELER, KAPSAMI VE UYGULAMA ALANLARI

GAYRİMENKUL HUKUKU: TEMEL İLKELER, KAPSAMI VE UYGULAMA ALANLARI

Yazan:Münür Şenay

1. Giriş

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallara ilişkin mülkiyet hakları, kullanım biçimleri, devir, tescil, kiralama, ipotek ve benzeri hukuki işlemleri düzenleyen hukuk dalıdır. Türkiye’de gayrimenkul hukuku; Medeni Kanun, Tapu Kanunu, İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlar çerçevesinde yürütülür. Bu alan, hem bireylerin mülkiyet haklarını güvence altına alır hem de taşınmazların ekonomik, sosyal ve şehircilik açısından doğru kullanılmasını sağlar.

2. Gayrimenkul Hukukunun Hukuki Dayanakları

Gayrimenkul hukuku, farklı kanun ve yönetmeliklerin birleşimiyle oluşan geniş bir alandır. Başlıca dayanaklar:

1. Türk Medeni Kanunu (TMK)

   • Mülkiyet hakkı tanımı ve kapsamı

   • Tapu sicilinin tutulması

   • Mülkiyetin kazanılması ve kaybı

   • İrtifak hakları, rehin hakları

2. Tapu Kanunu

   • Tapu sicil işlemleri

   • Tescil, terkin, düzeltme

   • Tapu kayıtlarının aleniyeti ve güvenilirliği

3. İmar Kanunu

   • Arsa ve arazilerin kullanım planlaması

   • Yapı ruhsatı ve iskan işlemleri

   • Kaçak yapıların hukuki sonuçları

4. Kat Mülkiyeti Kanunu

   • Apartman ve site yönetimi

   • Bağımsız bölüm mülkiyeti

   • Ortak alan kullanımı ve gider paylaşımı

5. Borçlar Kanunu

   • Kira sözleşmeleri

   • Satış vaadi sözleşmeleri

   • Taşınmaz satışı ön sözleşmeleri

3. Gayrimenkul Türleri ve Hukuki Nitelikleri

Gayrimenkuller hukuken farklı türlerde sınıflandırılır:

• Arsa: İmar planında yapılaşmaya uygun taşınmaz.

• Arazi: Tarım veya diğer amaçlarla kullanılan, imar planı bulunmayan taşınmaz.

• Bağımsız Bölüm: Kat mülkiyeti kurulmuş yapılardaki daire, ofis gibi bölümler.

• Tarla: Tarımsal faaliyetler için kullanılan taşınmaz.

• Bahçe: Bitkisel üretim veya peyzaj amaçlı taşınmaz.

4. Mülkiyet Hakkı ve Kapsamı

Mülkiyet hakkı, Anayasa’nın 35. maddesi ile güvence altına alınmıştır.Hak sahibine; taşınmazı kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkilerini verir. Ancak bu hak mutlak değildir; imar mevzuatı, çevre koruma kanunları gibi kamu yararı gözeten düzenlemelerle sınırlandırılabilir.

5. Mülkiyetin Kazanılması ve Kaybı

Kazanma yolları:

• Satış (Tapuda resmi senet ile)

• Bağış

• Miras

• Mahkeme kararı

• Kamulaştırma sonrası bedel karşılığı edinim

• Kazandırıcı zamanaşımı (taşınmazın fiilen uzun süre malik gibi kullanılması)

Kaybetme yolları:

• Satış ve devir

• Kamulaştırma

• Terk

• Mahkeme kararıyla iptal

6. Tapu Sicilinin Önemi

Tapu sicili, taşınmazların hukuki durumunu gösteren resmi kayıttır.Temel ilkeleri:

1. Aleniyet ilkesi – Herkes tapu kayıtlarını inceleyebilir.

2. Güven ilkesi – Tapu kayıtlarına güvenen iyi niyetli üçüncü kişilerin hakkı korunur.

3. Tescil ilkesi – Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapuya tescil ile mümkündür.

7. Gayrimenkul Satış ve Devir İşlemleri

• Tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi zorunludur.

• Tarafların kimlikleri, taşınmazın tapu bilgileri ve satış bedeli belgelenir.

• Harç ve vergiler ödenir.

• Satış bedelinin bankacılık sistemi üzerinden yapılması önerilir (kara para aklama riskini azaltmak için).

8. Gayrimenkulün Hukuki Sorunları ve Uyuşmazlıklar

En sık karşılaşılan uyuşmazlıklar:

• Tapu iptal ve tescil davaları

• İpotek ve haciz işlemleri

• Miras paylaşımında taşınmaz ihtilafları

• İmar planı değişiklikleri ve kamulaştırma

• Kat maliklerinin yönetim ve ortak gider anlaşmazlıkları

9. Gayrimenkul Hukukunda Profesyonel Destek

Gayrimenkul işlemleri ciddi hukuki sonuçlar doğurur.Bu nedenle:

• Avukat desteği ile sözleşme hazırlanması

• Tapu kayıtlarının incelemesi

• İmar durumu araştırması

• Ekspertiz raporu alınması önemlidir.

10. Sonuç

Gayrimenkul hukuku, taşınmazların güvenli ve hukuka uygun şekilde el değiştirmesini, kullanılmasını ve korunmasını sağlayan çok disiplinli bir hukuk alanıdır. Hem yatırımcılar hem de sıradan vatandaşlar için bu alanın temel prensiplerini bilmek, ileride doğabilecek büyük mali ve hukuki sorunların önüne geçer.