Gayrimenkul Satışında Takas (Trampa) Nasıl Olmalı? Nelere Dikkat Etmeliyiz?

Gayrimenkul Satışında Takas (Trampa) Nasıl Olmalı? Nelere Dikkat Etmeliyiz?

YAZAN: MÜNÜR ŞENAY

Gayrimenkul sektöründe klasik satış yöntemleri dışında en çok tercih edilen uygulamalardan biri de takas (trampa) yöntemidir. Özellikle alıcı ve satıcının karşılıklı ihtiyaçlarının kesiştiği durumlarda, nakit ödeme yerine gayrimenkuller, araçlar veya farklı varlıklar karşılıklı olarak değiştirilir. Ancak bu süreç yalnızca tarafların anlaşmasıyla bitmez; hukuki, mali ve ticari boyutlarıyla dikkat edilmesi gereken birçok ayrıntı bulunur.

Bu makalede, gayrimenkul takasının nasıl işlediğini, hangi aşamalarda dikkatli olunması gerektiğini ve karşılaşılabilecek olası riskleri inceleyeceğiz.

1. Takas (Trampa) Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’na göre trampa, iki tarafın karşılıklı olarak birbirine mülkiyet devretmeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Gayrimenkul sektöründe bu:

• Bir dairenin başka bir daireyle,

• Arsanın başka bir taşınmazla,

• Gayrimenkulün araç, altın, döviz gibi menkul değerlerle,

• Veya gayrimenkul + üzerine nakit para verilmesiyle,

gerçekleşebilir.

2. Takasın Avantajları

• Nakit ihtiyacını azaltır: Taraflar, ellerindeki malvarlıklarını değerlendirebilir.

• Çifte fayda sağlar: Hem alıcı hem satıcı kendi ihtiyacına uygun varlığı elde etmiş olur.

• Esnek çözümler sunar: Gayrimenkulün değerinin tamamı başka bir mülkle karşılanamıyorsa, aradaki fark araç, döviz ya da nakit para ile kapatılabilir.

3. Takas Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

a) Değerleme (Ekspertiz)

Takas yapılacak gayrimenkul, araç veya diğer malların değeri eşit olmayabilir. Bu durumda bedel farkı ortaya çıkar.

• Gayrimenkul için ekspertiz raporu alınmalı,

• Araç için kasko değer listesi veya ekspertiz raporu incelenmeli,

• Altın, döviz gibi değerlerde güncel piyasa fiyatları esas alınmalıdır.

• Bedel farkı mutlaka sözleşmede yazılı olmalı ve ödemesi banka kanalıyla yapılmalıdır.

b) Tapu İşlemleri

Gayrimenkul takası, tapu müdürlüğünde yapılır.

• Takas sözleşmesi hazırlanır.

• Gayrimenkul + araç gibi farklı türde mallar söz konusuysa, araç devri noter huzurunda, gayrimenkul devri ise tapu müdürlüğünde yapılmalıdır.

• İki işlem birbirine bağlıdır, mutlaka aynı gün ve güvenli şekilde yürütülmelidir.

c) Vergisel Boyut

• Gayrimenkul takası da satış hükmündedir, dolayısıyla satış harcı (%2 + %2) ödenir.

• Ticari amaçlı taşınmaz veya araç takaslarında KDV ve gelir vergisi doğabilir.

• 5 yıldan kısa sürede edinilen gayrimenkulün takasında değer artış kazancı vergisi gündeme gelebilir.

• Araçların takasında MTV (Motorlu Taşıtlar Vergisi) borçları mutlaka kontrol edilmelidir.

d) Hukuki Kontroller

• Gayrimenkulün tapusunda ipotek, haciz, intifa, şerh olup olmadığı araştırılmalı.

• Araçlarda rehin, haciz, sigorta geçmişi ve kilometre sorgulaması yapılmalı.

• Tarafların borçsuzluk belgeleri ve kimlikleri teyit edilmelidir.

e) Sözleşme Detayları

Takas sözleşmesinde mutlaka bulunması gereken maddeler:

• Gayrimenkulün ve aracın açık bilgileri (tapu bilgisi, ruhsat bilgisi),

• Tarafların kimlik bilgileri,

• Bedel farkı varsa miktarı ve ödeme şekli,

• Teslim tarihi (anahtar ve araç teslimi),

• İlgili borçların (MTV, aidat, emlak vergisi vb.) kime ait olacağı.

f) Emlakçı Rolü

Profesyonel bir emlak danışmanı, bu süreci güvence altına alır.

• Doğru değerleme yapar,

• Taraflar arasında güven oluşturur,

• Evrakların eksiksiz hazırlanmasını sağlar,

• Araç ve gayrimenkul devrinin senkronize yapılmasına aracılık eder.

4. Takasta Karşılaşılan Olası Riskler

• Değer eşitsizliği: Yanlış hesaplama taraflardan birinin mağduriyetine yol açabilir.

• Vergi ve borçlar: Gayrimenkul vergisi, araç MTV’si veya hacizler sonradan ortaya çıkabilir.

• Güvensizlik: Araç devri yapılırken gayrimenkul devri gecikebilir; bu nedenle işlemler mutlaka aynı gün yapılmalı.

• Sözleşmesiz işlem: Yazılı anlaşma yapılmazsa taraflar arasında uyuşmazlık çıkabilir.

5. Sonuç

Gayrimenkul takası, ister başka bir gayrimenkulle, ister araç veya üzerine nakit para verilerek yapılsın, doğru yönetildiğinde kazançlı ve pratik bir yöntemdir. Ancak sürecin güvenli olması için:

• Ekspertiz raporları alınmalı,

• Vergi ve borç sorgulamaları yapılmalı,

• Noter ve tapu işlemleri aynı gün tamamlanmalı,

• Mutlaka yazılı ve detaylı bir sözleşme imzalanmalıdır.

Profesyonel danışmanlık ve hukuki destekle, gayrimenkul + araç + nakit gibi karma takaslar dahi güvenle yapılabilir.