İMARLI ARSANIN DEĞERİ NASIL HESAPLANIR?

İMARLI ARSANIN DEĞERİ NASIL HESAPLANIR?

Müteahhitler ve Yatırımcılar İçin Uygulamalı Rehber

Yazar: Münür Şenay

Giriş

Gayrimenkul sektörünün en kritik yatırım alanlarından biri imar hakkı tanınmış arsalardır. Özellikle müteahhitler ve yatırımcılar, bir arsanın değerini belirlerken yalnızca konumuna değil, imar durumuna, emsal oranına ve getiri potansiyeline odaklanır. Bu makalede, imarlı bir arsanın gerçek piyasa değerini nasıl hesaplayabileceğinizi profesyonel bir bakış açısıyla anlatacağız.

1. İmar Durumu Nedir ve Neden Önemlidir?

İmar durumu, bir arsanın üzerine ne tür bir yapı yapılabileceğini, kat sayısını, emsal değerini, kullanım amacını ve diğer inşaat sınırlarını belirleyen resmi bir belgedir. Bu durum:

• İnşaatın yasal sınırlarını ortaya koyar,

• Yatırımın geri dönüş süresini etkiler,

• Proje fizibilitesinin temelini oluşturur.

2. Arsa Değerini Etkileyen Temel Faktörler

a) Emsal (KAKS) Değeri

Emsal, “Kat Alanı Kat Sayısı” anlamına gelir. Arsanın üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanını belirler.Formül:

Toplam İnşaat Alanı = Arsa Alanı x Emsal

Örnek:500 m²’lik bir arsa, 2.0 emsale sahipse:

500 m² x 2.0 = 1.000 m² inşaat hakkı

b) TİA (Toplam İnşaat Alanı) Üzerinden Değer Hesabı

1. Ort. Birim Satış Fiyatı (m² bazında)

2. Toplam Satış Geliri (Brüt):

   Toplam İnşaat Alanı x m² Satış Fiyatı

3. Yapım + Diğer Maliyetler

4. Müteahhit Karlılığı

5. Arsa Payı (Arsa Sahibi ile Paylaşım)

3. Arsa Değer Hesaplama Yöntemi (Geriye Dönük Yaklaşım)

Bu yöntemde, imarlı arsa üzerinde geliştirilecek bir proje üzerinden geri hesaplama yapılır.

Aşamalı Örnek:

• Arsa Alanı: 1.000 m²

• Emsal: 1.5 → Toplam İnşaat Alanı: 1.500 m²

• Satılabilir Alan (Net): %80 → 1.200 m²

• m² Satış Fiyatı: 25.000 TL

• Toplam Ciro: 1.200 m² x 25.000 TL = 30.000.000 TL

• Yapım + Finans + Genel Giderler: 12.000.000 TL

• Müteahhit Karlılığı (%25): 4.500.000 TL

• Geri Kalan (Arsa Sahibi Payı):

30.000.000 TL – 12.000.000 TL – 4.500.000 TL = 13.500.000 TLBu durumda arsa değeri yaklaşık 13,5 milyon TL'dir.

4. Kat Karşılığı Hesaplamasında Arsa Değeri

Müteahhitler, birçok projede kat karşılığı inşaat modeli uygular. Bu durumda arsa sahibi, arsanın belirli bir yüzdesi kadar daire alır.

Yöntem:

Arsa Payı %50 ise, toplam satış gelirinin %50’si arsa bedeli sayılır.

Bu durumda 30 milyon TL’lik bir projede:

Arsa Değeri = 15.000.000 TL

Ancak bu oranın belirlenmesi bölgeye, talebe ve müteahhidin gücüne göre değişir. Bazı bölgelerde bu oran %40, bazı yerlerde %60 olabilir.

5. Arsa Rayiç ve Piyasa Değeri Arasındaki Fark

• Rayiç Bedel: Belediyelerin belirlediği, genellikle düşük kalan resmî değerdir.

• Piyasa Değeri: Serbest piyasadaki gerçek alım-satım değeridir.

• Yatırımcı, piyasa değerine göre hesap yapar; rayiç bedel ise vergi ve tapu masraflarında dikkate alınır.

6. Yatırımcı Açısından Dikkat Edilmesi Gereken Diğer Unsurlar

• Arsanın Cephesi, Eni ve Derinliği: Blok yerleşimi ve projelendirme açısından çok önemlidir.

• Yoldan Kot Alması: Bodrum kat ya da otopark çözümlerinde avantaj sağlar.

• İfraz Durumu: Arsa bölünebilir mi, ayrı tapular alınabilir mi?

• Alt Yapı ve Zemin Etüdü: Zemin iyileştirme maliyeti varsa, bu düşülmelidir.

• Kentsel Dönüşüm Bölgesinde mi? Getirisi farklı hesaplanır.

Sonuç: Değer = Potansiyel + Proje + Pazar

Bir imarlı arsanın değeri, yalnızca metrekare üzerinden değil;

• Üzerinde geliştirilecek projenin niteliği,

• O bölgenin pazar talebi,

• Yapılabilirlik,

• İmar hakları gibi çok katmanlı verilerle hesaplanmalıdır.

Pratik Tavsiyeler:

• Her zaman resmi imar durum belgesi alın.

• Bölgedeki emsal projelerin satış hızlarını inceleyin.

• Maliyet tablolarınızı güncel tutun.

• Tapudaki şerhler ve takyidatları göz ardı etmeyin.

Yazan: Münür Şenay

Gayrimenkul Danışmanı