KOOPERATİF HİSSELİ HOBİ BAHÇELERİNİN SAKNCALARI VE YASAL SONUÇLARI

KOOPERATİF HİSSELİ HOBİ BAHÇELERİNİN SAKINCALARI VE YASAL SONUÇLARI

Munur Şenay

1. Giriş

Son yıllarda Türkiye’de kırsal alanlara yönelik bireysel yatırım taleplerinin artmasıyla birlikte, tarım arazilerinin küçük parçalara bölünüp “kooperatif hisseli hobi bahçeleri” adı altında pazarlanması yaygınlaşmıştır. Bu sistemde, tarla vasfındaki büyük bir arazi, bir tarım kooperatifi aracılığıyla onlarca hatta yüzlerce kişiye hisseli olarak satılmakta; hissedarlar kendi kullanım alanlarında yapılaşmaya gitmektedir. Ancak bu uygulamanın hem hukuki hem de pratikte birçok sakıncası bulunmaktadır. Bu çalışmada, kooperatif hisseli hobi bahçelerinin yasal zeminine, olası hukuki yaptırımlara ve toplumsal sonuçlarına yer verilecektir.

2. Kooperatif Hisseli Hobi Bahçesi Nedir?

Bu sistemde, tarım arazisi vasfında olan büyük bir parsel, bir tarımsal kalkınma kooperatifi ya da yapı kooperatifi adına satın alınır. Daha sonra hisseli tapular üzerinden bireysel kişilere satış yapılır. Her hissedar kendine ait belirli bir alanı kullanmakta ve çoğunlukla bu alana konteyner, prefabrik ev, veranda, havuz gibi yapılar inşa etmektedir.

3. Yasal Mevzuat Açısından Durum

Kooperatif hisseli hobi bahçeleri, çoğu zaman aşağıdaki yasal düzenlemelere aykırılık teşkil etmektedir:

• 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu: Tarım arazilerinin bölünerek amaç dışı kullanılmasını yasaklar.

• 3194 Sayılı İmar Kanunu: İmar planı dışında yapılaşmaya kesin olarak izin vermez.

• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu: Hisseli taşınmazlarda izinsiz yapılaşma ve sınırlı ayni hak kurulmasını engeller.

• Kooperatifler Kanunu (1163 sayılı): Kooperatifin kuruluş amacının dışına çıkan uygulamalar yasa dışı sayılır.

Hukuki sonuçları:

• Yapıların kaçak olması sebebiyle belediyeler veya valilikler yıkım kararı alabilir.

• Kooperatif yöneticilerine “imar kirliliğine neden olma” (TCK m.184) suçu kapsamında ceza davası açılabilir.

• Hissedarlar arasında mülkiyet kargaşası ve tapu iptal davaları görülebilir.

Kaynak: Bayrak, R. & Keleş, S. (2022). Tarım Arazilerinde Yapılaşma ve Hukuki Boyutları. TMMOB Ziraat Mühendisleri Odası Yayını, 1(1), 45-60.

4. Sakıncalar

Kooperatif hisseli hobi bahçeleri sisteminde hem bireyler hem de kamu açısından önemli sakıncalar ortaya çıkmaktadır:

4.1. Tapusal Belirsizlik ve Hissedar Uyuşmazlıkları

• Ortak mülkiyet nedeniyle hissedarlar arasında sınır, kullanım ve paylaşım sorunları yaşanır.

• Fiili kullanım ile tapu kaydı birbirini tutmadığından, mülkiyet uyuşmazlıkları ve dava sayısı artar (Gündüz & Karaman, 2021).

4.2. Tarım Arazilerinin Tahribatı

• Tarım dışı yapılaşma, verimli toprakların kaybına yol açar.

• Tarımsal üretim azalırken, kır-kent dengesi bozulur.

4.3. Altyapı Yetersizliği ve Plansızlık

• Elektrik, su, yol gibi altyapı hizmetleri olmadığından, kaçak bağlantılar yapılır.

• Çevre kirliliği, orman yangını riski, atık problemi gibi çevresel tehditler doğar.

4.4. Tüketici Mağduriyeti

• Aracı firmalar, tapu yerine “ön sözleşme” yaparak vatandaşı aldatabilir.

• Vatandaş uzun vadede yıkım, dava ve para kaybı gibi sonuçlarla karşılaşabilir.

5. Yargı Kararları ve Uygulama Örnekleri

• Danıştay 6. Dairesi 2021/1028 sayılı kararında, tarım arazisinin kooperatif vasıtasıyla parçalara bölünerek yapılaşmaya açılmasının kanuna aykırı olduğunu ve yapıların yıkılması gerektiğini belirtmiştir.

• Ankara Gölbaşı ve Sincan ilçelerinde, bu tür kooperatif sistemleriyle yapılan hobi bahçeleri valilik kararıyla yıkılmıştır.

• Sakarya’da bir tarım kooperatifi yöneticisi, izinsiz yapılaşmayı teşvik ettiği gerekçesiyle yargılanmıştır (Demir, 2022).

6. Öneriler ve Çözüm Yolları

• Kooperatiflerin yalnızca yasal ve planlı projelere yönelmesi sağlanmalıdır.

• Tarım arazilerinin amacı dışında kullanımı engellenmeli, yaptırımlar artırılmalıdır.

• Belediyeler, kontrollü ve ruhsatlı hobi bahçeleri için örnek projeler geliştirmelidir.

• Vatandaş, bu tür projelere yatırım yapmadan önce tapu ve imar durumunu mutlaka sorgulamalıdır.

7. Sonuç

Kooperatif hisseli hobi bahçeleri, kısa vadede cazip bir yatırım aracı gibi görünse de uzun vadede ciddi yasal ve sosyal sorunlara yol açmaktadır. Hem tarım politikalarının hem de kentleşme süreçlerinin sağlıklı işlemesi için bu tür uygulamaların yasal çerçevede denetlenmesi ve gerekirse tamamen yasaklanması gerekmektedir. Kamuoyunun bilinçlendirilmesi ve şeffaflık ilkesi doğrultusunda projelerin yürütülmesi elzemdir.

Kaynakça

• Bayrak, R., & Keleş, S. (2022). Tarım Arazilerinde Yapılaşma ve Hukuki Boyutları. TMMOB Ziraat Mühendisleri Odası Yayını, 1(1), 45-60.

• Demir, H. (2022). Kaçak Yapılaşma ile Mücadelede Belediyelerin Rolü: Ankara Örneği. Yerel Yönetim Araştırmaları Dergisi, 5(3), 112-130.

• Gündüz, N., & Karaman, B. (2021). Hobi Bahçelerinin Sosyo-Kültürel Etkileri. Kırsal Kalkınma Dergisi, 7(2), 90-106.

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (2023). “Tarım Alanlarında Kaçak Yapılaşma Raporu”. https://csb.gov.tr

• Danıştay 6. Daire 2021/1028 sayılı karar.