Ticari Gayrimenkul Alırken Kontrol Edilmesi Gereken Tüm Noktaların Geliştirilmiş Detaylı Rehberi (CHECK LİST POİNTS)

Ticari Gayrimenkul Alırken Kontrol Edilmesi Gereken Tüm Noktaların Geliştirilmiş Detaylı Rehberi

Yazar: Münür Şenay

1. 🔐 Tapu ve Hukuki Durum Kontrolleri

• Tapu Türü:

  • Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı, yoksa arsa tapusu mu?

  • Kat irtifakı tapulu ise iskan alınmış mı?

• Cins Tashihi:

  • Tapuda “arsa” olarak geçen ancak üzerinde bina olan gayrimenkuller var mı?

  • Tapuda işyeri olarak mı kayıtlı?

• Hisse Durumu:

  • Hisseli tapuysa, diğer hissedarlarla satış konusunda mutabakat var mı?

  • Paylı mülkiyet mi, elbirliği mülkiyeti mi?

• İpotek / Haciz / Takyidat İncelemesi:

  • Tapu müdürlüğünden alınacak “tapu takyidat belgesi” ile kontrol edilmeli.

  • Devlete, bankaya veya üçüncü kişilere ait alacaklar nedeniyle şerh var mı?

• Dava ve Şerh Kontrolü:

  • Üzerinde devam eden dava, iptal davası, miras davası var mı?

  • Tapuya konmuş şufa hakkı (ön alım hakkı), irtifak hakkı gibi sınırlayıcı unsurlar mevcut mu?

• Kullanım Hakkı:

  • Başkalarına verilmiş intifa, oturma veya kira gibi haklar var mı?

  • Malik dışında biri taşınmazı kullanıyor mu?

• Fiili Kullanım Uygunluğu:

  • Tapuda yazan konum, sınır ve ölçülerle yerinde ölçümler uyuşuyor mu?

2. 📐 İmar ve Ruhsat Kontrolleri

• İmar Durumu:

  • Güncel imar planı ile uyumlu mu? (Ticaret, sanayi, konut dışı)

  • TAKS – KAKS (inşaat yoğunluğu) uygun mu?

• Yapı Ruhsatı & İskan Belgesi:

  • Ruhsat tarihleri, bağımsız bölümlerle uyumu

  • İskan belgesi alınmış mı, hangi bölümler için geçerli?

• Kaçak veya Ruhsatsız Alanlar:

  • Ek bina, çatı katı, bodrum vb. kaçak yapılar var mı?

  • Belediyeye bildirilmemiş tadilatlar yapılmış mı?

• İmar Çapı ve Yol Terk Durumu:

  • Parselin yola terk durumu nedir?

  • Parsel birleştirme ya da ifraz işlemleri yapılmış mı?

• Kentsel Dönüşüm Riski:

  • Deprem bölgesi sınıflaması ve yapı risk raporu

  • Kentsel dönüşüm alanı ilanı var mı?

3. 🛠️ Teknik ve Fiziksel Durum İncelemesi

• Yapı Kalitesi ve Yaşı:

  • Bina yaşına göre bakım-onarım durumu

  • Taşıyıcı sistem (betonarme, çelik, yığma) durumu

• Deprem Yönetmeliği Uygunluğu:

  • Sonradan güçlendirme yapılmış mı?

  • Statik ve jeolojik zemin etüdü var mı?

• Tesisat Durumları:

  • Elektrik panoları, kablolama ve topraklama uygunluğu

  • Su ve kanalizasyon altyapısı güncel mi?

  • Doğalgaz tesisatı standartlara uygun mu?

• Yangın ve Güvenlik Sistemleri:

  • Acil çıkış kapıları, yangın algılama ve söndürme sistemleri

  • Kamera ve güvenlik altyapısı

• Asansör ve Ortak Alanlar:

  • Asansör ruhsatı ve bakım sözleşmesi

  • Ortak alanların (koridor, WC, toplantı salonu) işlevselliği

4. 📄 Kiracı ve Kira Sözleşmeleri Analizi

• Kiracı Bilgileri:

  • Kiracının ticari sicil durumu, sektör performansı

  • Tahliye ve ödeme alışkanlığı geçmişi

• Kira Sözleşmesi Detayları:

  • Sözleşme süresi, kira artış oranı (TÜFE, sabit, döviz)

  • Stopaj ve vergi yükümlülükleri kimin sorumluluğunda?

• Tahliye ve Devir:

  • Tahliye taahhütnamesi alınmış mı?

  • Kiracının devretme hakkı var mı?

4. Kiracı ve Kira Sözleşmeleri Analizi

• Kiracı Bilgileri:

  • Kiracının ticari sicil durumu, sektör performansı

  • Tahliye ve ödeme alışkanlığı geçmişi

• Kira Sözleşmesi Detayları:

  • Sözleşme süresi, kira artış oranı (TÜFE, sabit, döviz)

  • Stopaj ve vergi yükümlülükleri kimin sorumluluğunda?

• Tahliye ve Devir:

  • Tahliye taahhütnamesi alınmış mı?

  • Kiracının devretme hakkı var mı?

• Yasal Uyuşmazlıklar:

  • Tahliye davası, kira tespiti davası veya icra takibi var mı?

✅  EN ÖNEMLİ CHECK LİST MADDELERİNDEN BİRİSİ

• İçindeki kurumsal kiracı çıkarsa, tekrar kurumsal bir firmaya kiraya verilebilir mi?

  • Lokasyon, bina altyapısı, prestij ve ulaşım açısından kurumsal firmalar tarafından tekrar tercih edilebilir mi?

  • Piyasa analizine göre benzer gayrimenkullerde kurumsal doluluk oranı nedir?

• Yasal Uyuşmazlıklar:

  • Tahliye davası, kira tespiti davası veya icra takibi var mı?

5. 📍 Konum ve Çevresel Değerleme

• Ulaşım Kolaylığı:

  • Ana yollara, metro, tramvay, otobüs duraklarına yakınlık

• Çevre Altyapısı:

  • Otopark alanı, yük indirme-bindirme alanları

• Demografik Uygunluk:

  • Müşteri kitlesiyle uyumlu mu? (Ofis, mağaza, restoran için farklı dinamikler)

• Bölge Riskleri:

  • Su baskını, gürültü, hava kirliliği gibi çevresel tehditler

6. 💰 Ekonomik ve Yatırım Değerlemesi

• Metrekare Birim Değeri:

  • Aynı sokaktaki emsal satış ve kira fiyatları

• Yatırım Geri Dönüş Süresi (Amortisman):

  • Yıllık net kira getirisi / satın alma bedeli

• Değer Artışı Potansiyeli:

  • Planlanan metro, AVM, hastane gibi yatırımlar

• Emlak Danışmanı veya SPK lisanslı ekspertiz raporu alınması

7. 💼 Vergisel ve Hukuki Yükümlülükler

• Tapu Harcı:

  • Kim ödeyecek? Gerçek satış bedeli mi yoksa rayiç bedel mi gösterilecek?

• KDV Durumu:

  • KDV'li mi? (%1, %8, %20 olabilir – kullanıma göre değişir)

• Stopaj ve Kira Vergileri:

  • Kira gelirlerinde vergisel yükümlülük kimde?

• Şirket Üzerine Alım:

  • Tüzel kişi alımında muhasebesel gider yazımı, amortisman süreci

8. 🧾 Kat Mülkiyeti ve Yönetim Detayları

• Aidat Tutarları ve Dağılımı:

  • Ortak gider dağılımında metrekare esas mı yoksa sabit mi?

• Yönetim Planı:

  • İşletme projesi, kiralama izinleri, kullanım sınırlamaları

• Plaza Yönetimi:

  • Yönetim firması profesyonel mi?

  • Ortak alan gelirleri (reklam alanları, otopark vb.) nasıl paylaşılıyor?

9. 🏦 Finansman ve Kredi Değerlendirmesi

• Krediye Uygunluk:

  • Banka ekspertizi ile satış fiyatı örtüşüyor mu?

  • Kredi kullanılacaksa bankanın risk kabulü şartları neler?

• Finansal Geri Dönüş Planı:

  • Yatırımın kaç yıl sonra kendini amorti edeceği analiz edilmiş mi?

• Tapu üzerindeki geçmiş borçlar (vergi, aidat, DASK) ödenmiş mi?

10. ⚠️ Gizli Riskler ve Profesyonel Destek

• Psikolojik, Ticari ve Sosyal Riskler:

  • Bölgenin kötü imajı, alkol satışı yasağı, gürültü vb. durumlar

• Hukukçu Danışmanlığı:

  • Sözleşmelerin avukat tarafından incelenmesi, alıcıyı koruyacak özel maddeler

• Uzman Ekspertiz:

  • SPK lisanslı ekspertiz şirketinden detaylı analiz ve değerleme

  
  

• Yazar: Münür Şenay

• Uzmanlık Alanı: Ticari Gayrimenkul Uzmanı