Türkiye’de Hazineye Ait Gayrimenkullerin Satış Prosedürü
- MÜNÜR ŞENAY
- 11 Eki
- 3 dakikada okunur
Türkiye’de Hazineye Ait Gayrimenkullerin Satış Prosedürü
Yazar: Münür Şenay
1. Giriş
Türkiye’de kamu taşınmazlarının en büyük maliki Hazine’dir. Hazineye ait taşınmazlar, devletin mülkiyetinde olup toplum yararına, kamu hizmetlerinin yürütülmesine ve ekonomik kalkınmanın desteklenmesine hizmet eder. Ancak bazı durumlarda bu taşınmazların satışı, kiraya verilmesi veya tahsisi söz konusu olabilir. Hazine taşınmazlarının satışı, hem yatırımcılar hem de vatandaşlar için önemli bir fırsat alanı oluşturur.
Bu makalede, Hazineye ait gayrimenkullerin satış süreci; yasal dayanaklar, yetkili kurumlar, satış yöntemleri ve uygulama aşamalarıyla birlikte detaylı olarak açıklanmıştır.
2. Yasal Dayanaklar
Hazine taşınmazlarının yönetimi ve satışı, çeşitli kanun ve yönetmeliklerle düzenlenmiştir. Başlıca yasal dayanaklar şunlardır:
4706 Sayılı Kanun: Hazineye ait taşınmaz malların değerlendirilmesi ve kat mülkiyeti kurulmasıyla ilgilidir.
2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu: Devlete ait taşınmazların satışında uygulanacak ihale usullerini belirler.
5018 Sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu: Kamu kaynaklarının etkin, verimli ve şeffaf şekilde yönetilmesini düzenler.
Milli Emlak Genel Tebliğleri: Satış prosedürlerine ilişkin detaylı uygulama esaslarını açıklar.
Bu yasal düzenlemeler çerçevesinde, Hazine taşınmazlarının satışı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından yürütülür.
3. Hazine Taşınmazlarının Türleri
Hazineye ait taşınmazlar genel olarak şu başlıklar altında toplanır:
Kamu hizmetine tahsisli taşınmazlar: Okul, hastane, park gibi kamu kullanımında olanlar (satılamaz).
Kamu hizmetine tahsisli olmayan taşınmazlar: Ekonomik amaçla satılabilen, kiralanabilen veya tahsis edilebilenler.
Tescilsiz taşınmazlar: Kadastro veya tapulama işlemi tamamlanmamış olanlar.
Kıyı, mera, orman gibi özel statülü alanlar: Satışı yasak olan taşınmazlardır.
4. Satışa Hazırlık Aşaması
Bir Hazine taşınmazının satışa çıkarılabilmesi için aşağıdaki hazırlık süreci yürütülür:
Taşınmazın hukuki durumunun tespiti: Tapu kaydı, imar durumu ve mülkiyet statüsü incelenir.
Değerleme (Kıymet Takdiri): Milli Emlak birimleri veya yetkili bilirkişiler tarafından rayiç bedel tespiti yapılır.
Satış kararı: İlgili valilik veya bakanlık birimleri tarafından onaylanır.
İhale ilanı: Taşınmazın konumu, büyüklüğü, imar durumu, tahmini bedeli ve ihale tarihi belirtilerek Resmî Gazete veya yerel basında ilan edilir.
5. Satış Usulleri
Hazine taşınmazlarının satışı genellikle 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre yapılır. İki temel yöntem vardır:
a) Açık Teklif Usulü (Açık Artırma)
Katılımcılar ihale salonunda veya e-ihale sisteminde tekliflerini artırarak sunarlar.
En yüksek teklifi veren gerçek veya tüzel kişi ihaleyi kazanır.
b) Kapalı Teklif Usulü
Katılımcılar teklif zarflarını kapalı şekilde sunar.
İhale komisyonu teklifleri açarak en yüksek bedeli tespit eder.
Bazı özel durumlarda (örneğin kullanıcı lehine öncelikli satışlarda) doğrudan satış da mümkündür.
6. İhaleye Katılım Şartları
İhaleye katılacak kişilerin şu belgeleri sunması gerekir:
Nüfus cüzdanı veya vergi levhası fotokopisi
Geçici teminat bedelinin yatırıldığını gösterir banka dekontu
Vekaleten katılım varsa noter onaylı vekaletname
Tüzel kişiler için imza sirküleri ve yetki belgeleri
Teminat genellikle tahmini bedelin %10’u oranındadır.
7. Satış Sonrası İşlemler
İhale onayı: Komisyon kararı, ilgili idare tarafından onaylanır.
Satış bedelinin ödenmesi: Alıcıya tebligat yapıldıktan sonra bedel 45 gün içinde ödenir.
Tapu devri: Bedel ödendikten sonra taşınmaz tapuda alıcı adına tescil edilir.
Vergi ve harç muafiyetleri: Hazine taşınmazlarının satışında tapuda alıcıdan sadece döner sermaye payı alınır, tapu harcı muafiyeti uygulanır.
KDV istisnası: 4706 sayılı Kanun uyarınca satışlar KDV’den de muaftır.
8. Vatandaşa Tanınan Öncelikler
Bazı taşınmaz satışlarında vatandaşlara veya mevcut kullanıcılara öncelik tanınabilir. Örneğin:
Hazineye ait tarım arazilerini kullanan çiftçiler, ecrimisil ödeyip 3 yıl süreyle işlettilerse, bu taşınmazı doğrudan satın alma hakkına sahiptir.
2/B arazilerinde kullanıcıya öncelikli satış hakkı verilmiştir.
Belediye sınırları içindeki gecekondu alanlarında, hak sahiplerine yönelik satış düzenlemeleri bulunur.
9. Satış Gelirlerinin Kullanımı
Hazine taşınmazlarının satışından elde edilen gelirler, Genel Bütçeye gelir olarak kaydedilir. Ancak bu gelirlerin belirli bir bölümü:
Kentsel dönüşüm projelerine,
Kamu yatırımlarının finansmanına,
Milli Emlak Genel Müdürlüğü faaliyetlerine
aktarılabilir.
10. Dijital Dönüşüm: e-İhale Sistemi
Son yıllarda Hazine taşınmazlarının satışında “Milli Emlak e-İhale Sistemi” devreye alınmıştır.Bu sistem sayesinde:
Vatandaşlar taşınmazları dijital harita üzerinden görebilir,
İhale başvurularını çevrim içi yapabilir,
Elektronik teklif sunabilir.
Bu dijital dönüşüm, şeffaflığı artırmış ve yatırımcılar için büyük kolaylık sağlamıştır.
11. Değerlendirme ve Sonuç
Hazineye ait gayrimenkullerin satışı, hem devlet için önemli bir gelir kaynağı hem de yatırımcılar için cazip bir fırsattır.Ancak süreç yasal prosedürlere sıkı sıkıya bağlıdır ve profesyonel bir yaklaşımla takip edilmelidir.Özellikle gayrimenkul danışmanları, yatırımcılar ve vatandaşlar için doğru bilgiye ve belgeye dayalı hareket etmek büyük önem taşır.
Bu nedenle, satış sürecine girmeden önce Milli Emlak Müdürlüğü veya yetkili danışmanlardan hukuki ve teknik bilgi alınması önerilir.
12. Özet
Aşama | Açıklama |
1. Hazırlık | Taşınmaz tespiti, değerleme, satış kararı |
2. İhale | Açık veya kapalı teklif usulü |
3. Onay ve Ödeme | İhale onayı sonrası 45 gün içinde bedel ödenir |
4. Tapu Devri | Bedel ödendikten sonra tapu tescili yapılır |
5. Vergi Muafiyetleri | Tapu harcı ve KDV istisnası uygulanır |
13. Kaynakça
4706 Sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanun
2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Milli Emlak Genel Müdürlüğü Resmî Sitesi
Milli Emlak Genel Tebliğleri (Sıra No: 313, 336, 355)
Resmî Gazete, Güncel Mevzuat
Yorumlar