Türkiye’de Son 30 Yılda: Altın, Gayrimenkul, Borsa — Karşılaştırmalı Analiz

Türkiye’de Son 30 Yılda: Altın, Gayrimenkul, Borsa — Karşılaştırmalı Analiz

Giriş — Neden 30 yıl?

Türkiye ekonomisi son 30 yılda (1995 → 2025) birkaç büyük döneme ayrılır: yüksek enflasyonlu 1990’lar, 2001 krizi sonrası yeniden yapılandırma, 2008 küresel kriz etkileri, 2018 ve sonrasındaki sert kur şokları ve enflasyon artışları, 2021–2024 dönemi olağanüstü para politikaları ve 2024–2025’te başlayan normalleşme / politika dönüşümleri. Bu ortam, yatırım araçlarının nominal ve reel performansını güçlü biçimde etkiledi. (Enflasyon ve konjonktür verileri için TUİK/TCMB kaynakları). TCMB+1

1) Kısa özet — hangi araç genel anlamda ne sağladı?

• Altın: TL cinsinden yatırımcıyı enflasyona ve kur kaybına karşı korudu; TL’nin gerçek değer kaybettiği dönemlerde gram altın güçlü nominal ve reel koruma sağladı. (Altın fiyatları uzun dönem grafikleri ve TL pariteleri için goldprice/diğer veri kaynakları). Gold Price+1

• Gayrimenkul (konut): Konut fiyat endeksi uzun vadede istikrarlı bir yükseliş gösterdi; fakat konutun toplam getirisi bölge, kalite, satın alma zamanı, vergi/masraf gibi faktörlere çok bağımlı. Konut hem kira geliri hem sermaye kazancı sağladı; ancak işlem maliyetleri, vergiler ve düşük likidite nedeniyle kısa vadede esneklik sınırlı. (TCMB Konut Fiyat Endeksi — KFE). TCMB

• Borsa (BIST-100): Doğru al-sat zamanlaması, temettüler ve sektör seçimine dayalı olarak yüksek getiri potansiyeli sundu; ancak yüksek volatilite ve siyasi/ekonomik şoklara duyarlılık nedeniyle daha yüksek riskli. 2000’ler ve sonrasında bazı yıllarda borsa çok yüksek reel getiri verdi; bazı dönemlerde ise zarar riski belirgindi. (BIST tarihsel verileri). Investing.com

2) Getiri: Nominal vs. Reel — neye dikkat etmeliyiz?

• Nominal getiri = yatırımın TL (veya dolar/ons) cinsinden kazancı.

• Reel getiri = enflasyonu ve (gerektiğinde) kur etkisini çıkardıktan sonra gerçek satın alma gücündeki değişim.

Türkiye’de son 30 yılda yıllık ortalama tüketici fiyatları büyük dalgalanma gösterdi; yüksek enflasyon dönemlerinde nominal getiriler yanıltıcı olabilir. Örneğin 2020–2024 dönemindeki çift haneli yıllık enflasyon oranları, birçok nominal kazancı eritti; TUİK yıllık CPI verileri bu yüzden kıymetlidir. (TUİK verileri). TÜİK Veri Portalı+1

Pratik not: Aynı TL kazancı farklı yıllarda elde etmiş iki yatırımcı için reel kazanç çok farklı olabilir — bu yüzden yıllık bazda CAGR (yıllık bileşik getiri) hesaplanırken CPI ile düzeltilmiş reel CAGR hesabı şarttır.

3) Tarihsel performans — özet bulgular ve örnekler

Aşağıda “genel eğilim” ve neden şeklinde yorum var. Kesin sayısal yıllık CAGR hesapları için veri serilerinin sayısal işlemi gerekir; isterseniz bu hesaplamayı sizin için çıkarırım.

Altın

• Altın, TL’nin değer kaybettiği dönemlerde (özellikle 2018–2022 ve 2021 sonrası) nominal olarak çok yüksek artış gösterdi. Çünkü hem küresel altın fiyatı yükseldi, hem de TL dolar karşısında değer kaybetti — TL cinsinden fiyat daha da sert arttı. Uzun vadede (30 yılda) altın, yatırımcının TL’deki erozyondan korunmasında güçlü bir araç oldu. (GoldPrice ve tarihsel gram TL grafikleri). Gold Price+1

Gayrimenkul (Konut)

• TCMB Konut Fiyat Endeksi (KFE) verileri, Türkiye’de şehir merkezleri başta olmak üzere uzun vadeli yükselişler gösterdiğini doğruluyor. Ancak reel bazda bazı yıllarda (yüksek enflasyon dönemlerinde) alım gücü açısından getirinin sınırlı kaldığı dönemler oldu. Konut ayrıca kira getirisi + sermaye kazancı özelliklerine sahip, yani hem nakit akışı hem sermaye artışı sunuyor. (TCMB KFE). TCMB

Borsa (BIST-100)

• Borsa yüksek büyüme dönemlerinde (2003–2007, 2009 sonrası toparlanmalar, 2020 sonrası belirli dönemler) çok yüksek getiri verdi; ancak 2001, 2008, 2018 ve kur/enflasyon şoklarında keskin düşüşler yaşandı. Hisse bazında seçim, temettü, şirket kalitesi çok belirleyici. (BIST tarihsel veri kaynağı). Investing.com

4) Risk/Volatilite karşılaştırması

• Altın: Orta düzey volatilite: küresel altın fiyatı + kur oynaklığına bağlı oynaklık gösterir. Ancak kriz dönemlerinde (güvenli liman özelliği) talep artar.

• Konut: Düşük piyasa volatilitesi (fiyatlar genelde yavaş hareket eder) ama likidite riski yüksek — alım-satım uzun sürebilir; ayrıca bakım, tapu/vergi/komisyon maliyetleri var.

• Borsa: Yüksek volatilite; kısa vadede yüksek kayıp riski ama uzun vadede getiri potansiyeli yüksek.

5) Likidite, işlem maliyetleri, vergiler

• Altın: Fiziksel altında (gram, çeyrek) alım-satım kolaylığı var; kuyumcu komisyonu, makas aralığı, saklama maliyeti olabilir. Borsa yatırım fonları (ETF/alternatif) veya bankacılık ürünleriyle daha likit.

• Konut: Alım-satım maliyetleri (emlakçı komisyonu, tapu harcı, KDV/vergiler), bakım maliyetleri, boş geçen kira dönemi riski. Likidite düşüktür.

• Borsa: Likidite genellikle yüksek (özellikle BIST-100 bileşenleri), alım-satım komisyonu, BSMV ve stopaj gibi maliyetler var. Vergi durumu enstrümana göre değişir (hisse satış kazançları, temettü vergileri vb.).

6) Enflasyon ve kur etkisi — neden bunlar her şeyi bozar?

Türkiye’de son yıllarda TL’deki değer kayıpları ve yüksek enflasyon, nominal getirilere bakıldığında altın ve borsayı öne çıkardı çünkü TL’nin erozyonunu telafi ettiler. Ancak kira gelirleri ve konut fiyatları da enflasyona göre yükseldi; fakat gayrimenkulde alım gücü ve işlem maliyetleri nedeniyle gerçek getiriler farklılaştı. TUİK enflasyon verileri ve TCMB KFE bu nedenle karşılaştırmada zorunlu referanslardır. TÜİK Veri Portalı+1

7) Örnek senaryolar (kısa, uygulamalı)

• Koruma ama likidite gerekli: Kısa vadeli belirsizlikte altın (gram veya külçe) daha uygun.

• Pasif gelir + uzun vadeli sermaye koruma: Kira getirisi sağlayan konut uygun olabilir — fakat giriş maliyetleri yüksek.

• Büyüme hedefi ve volatiliteyi kaldırabilecek yatırımcı: Hisse senetleri / BIST daha yüksek getiri potansiyeli sunar (seçim, sektör, aktif yönetim önemli).

8) Özel olaylar ve dönüm noktaları (neden sonuç ilişkisi)

• 2001 krizinden sonra finansal sistemde düzenlemeler, özelleştirmeler ve yabancı sermaye girişi borsayı uzun vadede olumlu etkiledi. (BIST tarihleri). Investing.com

• 2018 kur krizi ve sonrası: TL’de değer kaybı, altın ve döviz talebini artırdı; borsa darbe aldı bazı dönemlerde ise spekülatif hareketler görüldü.

• 2021–2024 “düşük faiz / KKM” politikaları ve bunların çözümü: döviz korumalı/mevduat gibi uygulamalar ve bunların fona/hesaplara etkileri yatırımcı kararlarını etkiledi; bunun sonlanması politikalarında değişiklikler oldu (Reuters haberleri). Reuters+1

9) Hangi araç “en iyi”?

Kesin bir tek cevap yok — çünkü “en iyi” yatırımcıya, hedefe ve zaman dilimine bağlı:

• Likidite & kriz koruması istiyorsanız: altın.

• Düzenli gelir + daha istikrarlı uzun vadeli sermaye istiyorsanız: gayrimenkul (lokasyon seleksiyonu kritik).

• Yüksek büyüme potansiyeli ve risk toleransı varsa: borsa.

Ama pratikte birçok başarılı yatırımcı bu üçünü harmanlar: portföy çeşitlendirmesi (ör. %30 altın/ döviz koruması, %40 gayrimenkul/uzun vadeli kira, %30 hisse/büyüme) ile risk azaltılır.

10) Uygulamalı tavsiyeler (Türkiye şartları için)

1. Nominal yerine reel bakın: Her hesaplamada yıllık enflasyonu çıkarın (CPI verileri ile düzeltin). TÜİK Veri Portalı

2. Kur riski yönetimi: Eğer TL’de saklı riskten çekiniyorsanız altın veya dövize endeksli araçlar düşünün; fakat döviz/altın yatırımının vergi/masraf yapısını kontrol edin.

3. Borsa için: Uzun vade + sektör dağılımı + temettüye odaklanın; kısa vadeli spekülatif hareketlerden kaçının. (BIST günlük/historical veri kullanılarak performans analizi yapılabilir). Investing.com

4. Konut için lokasyon & nakit akışı: Yatırım öncesi kira getirisi (% brüt) ve nakit dönüş süresi hesaplanmalı; ayrıca vergiler, onarım ve boş kalma riski hesaba katılmalı. TCMB KFE bölgesel veriler yardımcı olacaktır. TCMB

11) Veriyle doğrulanmış daha derin bir karşılaştırma ister misiniz?

Bu makale genel ve niteliksel çerçeveyi verir. Eğer isterseniz şu an size net sayısal karşılaştırma çıkarabilirim:

• 1995–2024 veya 1996–2025 aralığı için (a) BIST-100 yıllık kapanış bazlı CAGR, (b) KFE konut fiyat endeksi CAGR, (c) gram altın TL cinsinden CAGR, ve her üçü için CPI ile düzeltilmiş reel CAGR hesaplayıp tablo/ grafik şeklinde sunarım. Bu hesaplama için ben veri kaynaklarından (TCMB EVDS, BIST tarihsel, goldprice vb.) alınan zaman serilerini kullanarak sayısal sonuç üretebilirim. (Kaynak örnekleri: TCMB KFE, BIST historical, GoldPrice). TCMB+2Investing.com+2

12) Sonuç — kısa ve öz

• Türkiye’de son 30 yılda hedef ve zaman ufkuna göre en iyi araç değişti.

• Altın: enflasyon ve kur şoklarına karşı pratik koruma; likiditesi iyi, fakat getirisi küresel altın fiyatı ile bağlantılı.

• Konut: uzun vadede istikrarlı sermaye birikimi ve kira geliri; ama yüksek giriş maliyeti ve düşük likidite.

• Borsa: en yüksek büyüme potansiyeli ama en yüksek volatilite; aktif bilgi ve risk yönetimi gerektirir.

• En iyi strateji genelde çeşitlendirme.