Türkiye genelinde 2025 yılı itibarıyla emlak rayiç bedelleri ve bunlarla ilgili yasal değişiklikler

🏙️ 1. Güncellemenin Kapsamı ve Yasal Çerçevesi

Yazan:Münür Şenay

Belediyeler, her dört yılda bir “arsa ve arazi metrekare birim değerlerini” yeniden belirliyor. Haziran 2025 itibarıyla bu değerlerin 2026‑2029 dönemini kapsamak üzere güncellenmesi tamamlandı ve muhtarlıklarda ilan edildi .Bu yeni rayiç değerler, Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 86, Resmî Gazete 30.12.2024 tarihli yayımlama) ile resmi hale getirildi 

2. Ana Etkiler: Vergiler ve Harçlar

• Emlak vergisi: Vergi değeri; önceki yıl emlak vergi değerinin, vergi usulüne göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı (2024’te %43,93 → yarısı %21,965) kadar artırılmasıyla oluşuyor 

• Tapu harcı: Tapu devri sırasında, alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 tapu harcı öder. Harç matrahı olarak rayiç bedel esas alınır ve bu yüksek güncellemeler direkt maliyet artışına yol açar.

• Miras / intikal vergisi, değerli konut vergisi (yüksek değerli mülklerde) ve diğer vergi hesaplamalarında da bu yeni rayiç değerler temel alınıyor 

3. Artış Oranları & Bölgesel Örnekler

• Türkiye genelinde birim fiyatlarda bazı bölgelerde 15 kata varan artışlar gözlemlendi 

• İstanbul’daki Galataport/Meclisi Mebusan Caddesi’nde birim değerin ~₺1.5 milyon/m², Kadıköy Bağdat Caddesi’nde ise ~₺230.000/m² olarak belirlendi 

• Tuzla Aydınlı, Maltepe Krizantem gibi semtlerde 2021'den bu yana rayiç bedeller 2.212 TL’den 8.194 TL’ye, bazı yerlerde 2.799 TL’den 8.194 TL’ye çıkmıştır; artış oranları %300–1000’e ulaşmıştır .

4. Vergi Artışlarının Gerçek Etkisi

• Rayiç bedeller 5 kat artarsa, emlak vergisi yaklaşık 1.5–2 kat, 10 kat artışta ise 4–5 katına kadar çıkabilir. Vergi artışı doğrudan artışla birebir olmuyor; detay, taşınmazın konumu, yapı türü ve arsa payına göre değişiyor 

• Örnek: İstanbul’da rayiç bedel 2 milyon TL → yıllık emlak vergisi 4.000 TL (büyükşehirlerde binde 2 oranına göre) 

5. İtiraz Süreci ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Emlak vergisine esas rayiç değerler takdir komisyonları tarafından belirlendi; bu kararlar 30 Haziran 2025’e kadar ilan edildi 

• Eğer bu değere itiraz etmek isterseniz, ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açmanız gerekiyor. Hukuki belirsizliklere mahal vermemek adına 30 Temmuz 2025’e kadar başvuru yapmanız önerilir.

6. Kimleri Nasıl Etkiler?

Kategori	Etki
EV SAHİPLERİ	Emlak vergisi yıllık yükü artacak; tapu harcı ödemesinde ek maliyet.
ALICILAR	Satın alma sürecinde harç matrahı yükseldiği için daha fazla maliyet.
MİRAS VE DEVİR SAHİBİ	İntikal vergisi hesaplamaları yeni değerlere göre yapılacak.
YATIRIMCI / GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ	Satış, kamulaştırma ve kentsel dönüşüm projelerinde planlama ve mali hesaplarda yeni rayiç değerleri esas almak zorundasınız.

7. Sonuç ve Öneriler

• Haziran 2025’te ilan edilen 2026‑2029 dönemi rayiç bedelleri, 4 yıl boyunca vergi, harç ve değerleme işlemlerinin temelini oluşturacak.

• Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük kentlerde bazı cadde/sokak düzeylerinde %300–1000’lere varan oranlarda artış söz konusu. Bu durum, vergi yükü ve harç maliyetlerinde ciddi değişikliklere yol açıyor.

• Rakamlar piyasa değerini doğrudan yansıtmaz; ancak, resmî işlemlerde (tapu, vergi, intikal vb.) esas alınan sabit bir referans noktasıdır.

• Gerekiyorsa, kendi taşınmazınızın rayiç değerini öğrenmek için … belediyenize veya muhtarlığınıza başvurun ve itiraz sürenize dikkat edin.

📌 Özetle:

2025 yılında hayata geçen bu güncelleme, vergi ve harç sisteminde önümüzdeki dört yılda belirleyici bir parametre haline geldi. Artışlar pek çok bölgede radikal düzeyde ve bu, mülk sahipleri, alıcılar, yatırımcılar ve devralanlar için önemli mali sonuçlar doğuruyor. Bu nedenle yeni rayiç bedellere dair bilinçli olmak, hesaplarınızı bu doğrultuda yapmakta fayda var.